武义县人民政府办公室关于印发《武义县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府各部门：

《武义县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》已经县十七届政府第30次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。

武义县人民政府办公室

2023年6月12日

（此件公开发布）

武义县农村集体经营性建设用地

入市试点工作实施方案

为探索农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《浙江省土地管理条例》等法律法规和《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》《自然资源部办公厅关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》等文件精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，对标对表高质量发展建设共同富裕示范区要求，以健全城乡统一的建设用地市场为目标，坚持守住底线红线、审慎稳妥推进集体经营性建设用地入市试点工作。

二、工作目标

通过农村集体经营性建设用地入市改革试点，优化城乡发展布局；显化集体资产；构建城乡统一市场，促进农村土地节约集约利用；以农村土地利用方式的转变推动农村社会经济发展方式的转变为主线，强化规划引领，统筹城乡土地利用，控制农村建设用地规模总量，盘活农村闲置、空闲和低效土地，促进农村新产业、新业态发展。有效促进农民增收，促进农村发展，促进乡村振兴，充分发挥村级组织管理农村土地的主动性、积极性和责任心，促进农村土地布局优化、多规融合、节约集约利用，夯实农村土地基层管理基础，推动建立符合武义实际的农村集体经营性建设用地入市政策体系。

三、工作内容

（一）入市范围

1．国土空间规划（村庄规划）确定为商业服务业用地、工矿用地、仓储用地等经营性用途并经依法办理集体土地所有权确权登记的集体建设用地（地块原则上需在城镇开发边界外），均可纳入入市交易范围。

2．依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。

3．对历史形成的零星分散的存量建设用地，可通过土地综合整治等途径，完善基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，按照新的规划条件调整入市。

4．农村集体经营性建设用地入市地块应当同时符合产权明晰、无权属争议，未被司法机关、行政机关限制土地权利，国民经济和社会发展规划、国土空间规划、生态环境要求，具备开发建设所需基础设施等基本条件和法律法规规定的其他条件要求。

5．农民的宅基地不在入市范围，符合入市条件的土地不能进行商品房开发。

（二）入市主体

农村集体经营性建设用地入市主体是享有农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

1．集体经营性建设用地属村集体经济组织的，由村经济合作社或其委托代理人实施入市。

2．属村内其他集体经济组织，在该集体经济组织依法申请并取得市场主体资格后，实施入市；未依法取得市场主体资格的，在自愿的基础上，可委托村经济合作社等代理人实施入市。

3．属于乡镇集体所有的，由乡镇委托下属国有公司或其代理人实施入市。

（三）入市方式

农村集体经营性建设用地可按出让、租赁等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限参照国家规定的同类用途国有建设用地出让最高年限执行（商业服务业用地40年；工矿、仓储用地50年）。农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。

（四）入市程序

1．农村集体经营性建设用地入市前期，入市主体须对拟入市地块进行权属调查、场地平整、基础设施建设、勘测定界等工作。存在污染、文物遗存、洪涝隐患的土地，在按照有关规定由相关单位完成核查、评估和治理之前，不得进入入市程序。

2．农村集体经营性建设用地使用权入市地价由入市主体委托有资质的专业评估机构评估，地价评估报告须报县自然资源和规划局备案；入市主体可根据评估价适当加价或减价确定起始价，但最低不得低于评估价的80%，且不得低于土地取得各项成本费用之和。

3．集体经营性建设用地入市应符合县自然资源和规划局、县发改局、县建设局、市生态环境局武义分局等部门提出的相关要求。其中县自然资源和规划局明确拟入市地块的界址、面积和用途（规划设计条件）；县建设局明确“一村三名”保护控制；市生态环境局武义分局明确生态环境要求；县文化和广电旅游体育局负责文保单位的管控；县发改局、县经济商务局、县农业农村局、县文化和广电旅游体育局等相关部门参照县招商引资项目管理细则做好产业准入工作。

4．符合集体经营性建设用地入市要求的，由入市主体向县自然资源和规划局提出入市申请，申请资料应包括：

（1）入市申请书；

（2）《农村集体经营性建设用地入市决议》；

（3）土地所有权证明材料；

（4）属地乡镇人民政府和相关部门审核意见；

（5）其他需要提供的资料。

5．集体经营性建设用地入市须按照各部门提出的相关要求编制入市方案，《入市方案》应在本集体经济组织范围内进行公示，征求本集体经济组织成员意见，征求意见时间不少于十五日。入市方案应包括：

（1）集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；

（2）集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（3）集体经营性建设用地入市交易形式；

（4）集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须明确是否设置保留底价；

（5）集体经营性建设用地入市土地价款支付方式；

（6）集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等。

6．农村集体经营性建设用地入市方案须经集体经济组织集体研究决定，并形成《农村集体经营性建设用地入市决议》。民主决策后作出的决定应当在村务公开栏进行公示。

（1）集体经营性建设用地属村集体经济组织的，入市事项须按《村民委员会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，由村经济合作社社员会议或社员代表会议按一事一议的要求形成决议，到会成员须占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效；

（2）集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，入市事项须按《村民委员会组织法》、《浙江省村经济合作社组织条例》，由该集体经济组织村民会议或村民代表会议按一事一议的要求形成决议，到会成员须占应到会成员的三分之二以上，且通过人数达到应到会成员的三分之二以上方有效；

（3）集体经营性建设用地属乡镇集体经济组织的，入市事项须经乡镇党政联席会议集体研究决定。

7．县人民政府应组织县自然资源和规划局、县发改局、县财政局、县经济商务局、县农业农村局、县建设局、县文化和广电旅游体育局、市生态环境局武义分局等部门，对拟入市宗地是否履行民主决策程序，是否符合国土空间规划、产业准入要求、“一村三名”保护控制、文保单位管控、生态环境要求等内容进行联合审查。

入市主体应按照县人民政府的意见进行修改；县人民政府审核后，核发《武义县农村集体经营性建设用地入市核准书》（以下简称《核准书》）。

8．农村集体经营性建设用地使用权出让、出租纳入浙江省自然资源网上交易系统，参照国有建设用地使用权出让网上交易规则进行统一管理，公开发布信息，实行公开交易。

9．农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁完成后，由入市主体、县自然资源和规划局与竞得人签订《武义县农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。交易结果应在集体经济组织事务公开栏、浙江省自然资源网上交易系统等进行公布，接受社会和群众监督。竞得人（中标人）将土地出让价款缴纳至县财政账户，按规定征收土地增值收益调节金，返还入市主体收益。

10．农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《武义县农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》（以下简称《合同》），县自然资源和规划局、所在乡镇（街道）作为第三方鉴证。

11．农村集体经营性建设用地使用权入市交易应缴纳土地增值收益调节金并按现行税收规定履行纳税义务。

12．农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，应办理不动产登记。办理不动产登记时，应向县不动产登记中心提交如下资料：

（1）登记申请书；

（2）申请人身份证明材料；

（3）《核准书》；

（4）《成交确认书》；

（5）《合同》；

（6）土地出让金、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

（7）其他需要提供的资料。

（五）收益管理和使用

1．农村集体经营性建设用地使用权通过出让、租赁、作价出资或入股方式入市取得的，或入市取得后再行转让的，按《武义县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》收取土地增值收益调节金，暂行办法详见附件2。

2．农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益，作为集体资产可以折股量化到本集体经济组织成员，用于发展集体经济，但不得直接分配给集体经济组织成员。

3．农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地 入市收益，需按入市方式的不同分类使用。

（1）集体经营性建设用地以出让方式入市的，出让收益可通过对外投资、物业经营、股份合作等用于发展壮大集体经济，再投资所取得的收益在扣除必要的投资费用后，严格按照村级财务管理规定进行收支核算、收益分配。

（2）集体经营性建设用地以作价出资(入股)方式入市的，原则上在《作价出资(入股)入市合同》中明确采取 “固定收益+分红”方式获取投资收益，土地使用权作价出资形成的股权由村经济合作社持有，其收益作为集体收入按年度计入投资收益。村经济合作社和其参股的企业应当建立权责明确的内部监督管理和风险控制制度，维护本集体经济组织及其成员的权益。出现风险需处置时，需对入股的集体经营性建设用地进行重新评估处置。

（3）集体经营性建设用地以出租方式入市的，其入市收益作为集体经济经营性收入，严格按照村级财务管理规定 进行收支核算、收益分配。村集体经济组织需按约定时限收缴租金。

4．村级集体经营性建设用地入市收益需对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等具体用途时，应根据《浙江省农村集体资产管理条例》、《浙江省村经济合作社组织条例》、《浙江省村级组织工作规则》，按照“五议两公开”程序实行村级重大事项民主决策，并形成决议。村务监督委员会负责本辖区入市收益具体用途及日常管理的监督。乡镇人民政府（街道办事处）切实履行农村集体经营性建设用地入市收益的监督管理职责，并对入市收益规范性使用进行审核，及时准确反映经济往来。

（六）开发利用监管

1．集体经营性建设用地使用权批后监管参照国有建设用地相关规定执行。入市农村集体经济组织和属地乡镇（街道）应切实履行入市主体责任，主动做好入市地块开发利用监管。同时，按照“谁提出、谁监管”原则，各相关部门对合同约定事项实施监管，并签订监管协议，确保使用权人依法依规使用土地。

2．集体经营性建设用地使用权不允许分割登记及分割转让，同一项目多个地块一起入市的不动产登记按一证多宗办理。

3．集体经营性建设用地带建筑物出让的，参照我县国有建设用地使用权带建（构）筑物供应相关规定执行。

4．受让、承租人取得农村集体经营性建设用地使用权后未按《合同》约定履行的，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，具体根据签订《合同》中的违约责任执行。

5．通过出让、租赁等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以依法出售、互换、出租、赠与或者抵押，双方应当签订合同，并书面通知土地所有权人。农村集体经营性建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和合同的相关约定。

6．农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的，相关部门不得办理农村集体经营性建设用地使用权转让手续。

7．农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，按入市合同的约定办理。经出让人同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理土地变更登记手续。

8．受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，未违反合同约定，在出让合同约定的使用年限届满前，除合同约定或法律法规规定可收回的情形外，不得无故收回。出让合同约定的使用年限届满，受让人未申请续期的，或者申请续期但未获批准的，土地使用权由集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让合同的约定处理。因规划或公共利益需要，政府依法对农村集体经营性建设用地实行征收的，应对相关权益人依法予以补偿。

（七）使用权抵押

在同权同价同责的原则下，入市的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，具体操作按《武义县关于农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见（试行）》执行，指导意见详见附件3。

四、实施步骤

试点时间为2年（2023~2024年）

（一）调查摸底。对全县各乡镇入市需求进行摸底，选择带动性强、有利于实现共同富裕的项目，全面掌握农村集体经营性建设用地分布，宗地界址，并开展多规分析、确权登记等工作。

（二）方案制定。开展摸底调查的同时，制定《武义县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》，实施方案报县政府批准后，报省自然资源厅备案。

（三）有序推进。按照 “成熟先行、稳妥推进”的原则，县级各相关职能部门要精准施策，定目标、明举措、抓落实，推进农村集体经营性建设用地入市试点工作。

（四）评估总结。实行改革试点评估制度，及时总结完善试点经验，逐步构建城乡统一的农村集体经营性建设用地入市规则体系以及收益分配制度，形成可复制、可借鉴、可推广的经验和模式，建立农村集体经营性建设用地入市长效制度。

五、保障措施

（一）加强组织领导。成立由县长担任组长，分管副县长任副组长，县政府办公室、县发改局、县经济商务局、县财政局、县自然资源和规划局、县建设局、县水务局、县农业农村局、县文化和广电旅游体育局、县民政局、县司法局、县市场监管局、县综合行政执法局、县税务局、市生态环境局武义分局、县金融发展中心等部门主要领导和各镇人民政府主要领导为成员的武义县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在县自然资源和规划局，负责统筹协调试点工作。

（二）明确职责分工。各乡镇统筹做好村级组织集体经营性建设用地入市推进工作和后续监管；县自然资源和规划局负责指导编制实用性村庄规划、出具规划条件和红线图以及做好地价评估等土地入市相关工作；县发改局负责服务业产业项目的准入、立项和监管；县农业农村局负责农业农村产业项目的准入、立项和监管，并指导监督村集体经济组织对农村集体经营性建设用地入市收益的分配使用；县财政局具体负责土地增值收益调节金使用管理。其他部门按照各自职责做好集体经营性建设用地入市试点指导和服务工作。

（三）强化指导督查。县级各职能部门要各司其职，各负其责，密切配合，协同推进，共同完善政策体系，加大政策落实力度。县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组办公室要加大协调指导力度，不定期召开工作例会，及时发现问题、研究问题、解决问题，定期通报工作进展，及时总结工作经验，不断完善农村集体经营性建设用地入市各项体制机制。

（四）注重宣传引导。农村集体经营性建设用地入市工作社会关注度、敏感度高，在充分调动集体经济组织和用地企业的积极性、主动性的同时，稳妥做好宣传报道，同时要加强舆情监测，发现问题及时报告，正确引导舆论。

六、其他

本实施方案自2023年7月15日起施行。

附件：

1．武义县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组

2．武义县农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法

3．武义县关于农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的指导意见（试行）

4．入市前期准备材料（申请书、决议、入市方案等）

原文下载：武政办（2023）25号.pdf