为深化农村集体经营性建设用地入市制度改革，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，规范农村集体经营性建设用地入市行为，促进土地节约集约高效利用，加快乡村振兴和城乡融合发展，制定《武义县深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》，为便于更好地理解有关内容和精神，做好贯彻落实工作，现就文件解读如下：
一、起草背景
《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》修正后，允许集体经营性建设用地入市、对土地征收制度进行改革、已进城落户农民可自愿有偿退出宅基地、将基本农田提升为永久基本农田制度、为“多规合一”改革预留法律空间、对中央和地方的土地审批权限进行了调整和土地督察制度正式入法。其中，集体经营性建设用地入市是本次土地管理法修改的最大亮点。允许集体经营性建设用地入市是土地管理法的一个重大制度创新，为破除城乡二元土地制度、城乡一体化发展扫除了制度性的障碍，集体建设用地实现了国有建设用地一样，同权同价，同等入市。
今年，根据《自然资源部办公厅关于印发＜深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案＞的通知》（自然资办函〔2023〕364号），我县被自然资源部列入全国深化农村集体经营性建设用地入市试点县（市），这是上级部门支持我县加快乡村产业发展、推动我县社会经济高质量跨越式发展的重要举措。
二、制定依据
1、《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日，十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过《中华人民共和国土地管理法》（简称《土地管理法》）修正案，自2020年1月1日起实施；
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（2021年9月1日起施行）；
3、《浙江省土地管理条例》（2021年11月1日起施行）；
4、《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加快农业农村现代化的意见》（2022年1月4日）；
5、《浙江省农村集体资产管理条例》（根据2020年9月24日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议《关于修改〈浙江省农村集体资产管理条例〉等七件地方性法规的决定》修正）；
三、主要内容
（一）入市范围
1.国土空间规划（村庄规划）确定为商业服务业用地、工矿用地、仓储用地等经营性用途并经依法办理集体土地所有权确权登记的集体建设用地（地块原则上需在城镇开发边界外），均可纳入入市交易范围。
2.依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可直接就地入市。
3.对历史形成的零星分散的存量建设用地，可通过土地综合整治等途径，完善基础设施配套，重新划分宗地并确定产权归属后，按照新的规划条件调整入市。
4.农村集体经营性建设用地入市地块应当同时符合产权明晰、无权属争议，未被司法机关、行政机关限制土地权利，国民经济和社会发展规划、国土空间规划、生态环境要求，具备开发建设所需基础设施等基本条件和法律法规规定的其他条件要求。
（二）入市主体
农村集体经营性建设用地入市主体是享有农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。
1.集体经营性建设用地属村集体经济组织的，由村经济合作社或其代理人实施入市。
2.属村内其他集体经济组织，在该集体经济组织依法申请并取得市场主体资格后，实施入市；未依法取得市场主体资格的，在自愿的基础上，可委托村经济合作社等代理人实施入市。
3.属于乡镇集体所有的，由乡镇下属国有公司或其代理人实施入市。
（三）入市方式。
农村集体经营性建设用地可按出让、租赁等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、出租、抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让最高年限参照国家规定的同类用途国有建设用地出让最高年限执行（商业服务业用地40年；工矿、仓储用地50年）。农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。
（四）入市程序
1、村集体民主决策：严格按照土地管理法律法规和《浙江省农村集体资产管理条例》规定，入市主体根据规划条件、产业准入和生态环保要求，编制《集体经营性建设用地入市方案》（以下简称《入市方案》）后，在本集体内部履行民主决策程序，形成《集体经营性建设用地入市决议》（下称《决议》）。
民主决策程序交付表决前，《入市方案》应在本集体经济组织范围内进行公示，征求本集体经济组织成员意见，征求意见时间不少于十五日。
对入市主体为村级集体经济组织的，《决议》应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意；入市主体为乡镇集体经济组织的，须经乡镇（街道）党政联席会议集体研究通过。
2、入市批准程序：《集体经营性建设用地入市方案》表决通过形成《决议》后，在入市农村集体经济组织事务公示栏公示7日，公示到期无异议的，由所在地乡镇、街道审查，经县自然资源和规划局审核后，报县政府批准后，核发《武义县农村集体经营性建设用地入市核准书》，实施入市交易。
3、具体实施入市：农村集体经营性建设用地使用权出让、出租参照国有建设用地使用权出让网上交易规则进行统一管理，纳入浙江省自然资源网上交易系统，公开发布信息，实行公开交易。农村集体经营性建设用地使用权交易双方签订《武义县农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁）合同》，县自然资源和规划局、所在乡镇（街道）作为第三方鉴证。竞得人（中标人）将土地出让价款缴纳至县财政账户。交易完成后，办理不动产登记。
（五）收益管理和使用
1.农村集体经营性建设用地使用权通过出让、租赁、作价出资（入股）方式入市取得的，（1）入市土地为存量建设用地，用途为商服类的，按入市成交价的30%征收土地增值收益调节金；其他用途的，按入市成交价的20%征收土地增值收益调节金；（2）入市土地为批而未供用地，用途为商服类的，按入市成交价的40%征收土地增值收益调节金；其他用途的，按入市成交价的30%征收土地增值收益调节金。入市后农村集体经营性建设用地使用权，通过出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股），以及其他视同转让交易行为等方式进行再转让的，土地增值收益调节金按再转让收入的8%收取。征收的调节金扣除按规定上缴上级分成后，留存地方部分40%由县财政统筹安排使用，60%由所在镇（区、街道）安排使用。
2.农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地 入市收益，作为集体资产可以折股量化到本集体经济组织成员，用于发展集体经济，但不得直接分配给集体经济组织成员。根据《浙江省农村集体资产管理条例》、《浙江省村经济合作社组织条例》、《浙江省村级组织工作规则》，按照“五议两公开”程序实行村级重大事项民主决策，规范性使用入市收益。
（六）开发利用监管
参照国有建设用地管理，同时规定集体经营性建设用地使用权以项目为单位进行不动产登记（一证多宗），不得分割登记、分割转让。从根本上避免受让方用于其他用途。受让方（承租方）应按出让合同（租赁合同）约定的动工、竣工期限、规定用途进行开发建设和利用，不得损害国家、集体和其他人的利益。对违反合同约定的，按合同约定进行处置。对改变用途的，在按合同约定处置后，由入市主体按成交地价收回农村集体经营性建设用地使用权，对地上有建筑物、构筑物的，根据评估价给予补偿。
（七）使用权抵押
在同权同价同责的原则下，入市的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款，抵押人在不改变土地所有权，不改变土地用途的条件下，将入市后依法取得的集体经营性建设用地使用权作为抵押担保，由其本人或第三方向银行申请的借款业务及其他信用业务。
四、实施时间
本《方案》自2023年7月15日起施行。
五、联系人及联系电话
解读机构：武义县自然资源和规划局
解读人：胡志敏
联系电话：0579-87641860